Dictionnaire de la copropriété

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Bien comprendre le fonctionnement de la copropriété requiert d’en connaître le vocabulaire, parfois très spécifique.
Afin de vous familiariser avec les termes les plus courants, nous mettons à votre disposition ce lexique ou dictionnaire de la copropriété, qui détaille les vingts termes à connaître quand on est copropriétaire.


Assemblée Générale

Ce sont les réunions qui se tiennent au moins une fois par an, auxquelles assistent tous les copropriétaires et au cours desquelles, ils votent sur les questions intéressant l’immeuble.
Il n’y a pas d’assemblée générale extraordinaire, ni d’assemblée générale ordinaire, mais seulement des assemblées générales aux cours desquelles certaines décisions devront être prises à la majorité simple, d’autres à la majorité absolue et même à la double majorité.
En théorie, toute décision doit être soumise à l’Assemblée Générale. Par exemple, si le Syndicat des Copropriétaires choisit un architecte, la décision ne peut être prise par le Syndic, seule l’Assemblée Générale peut décider.
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Charges de copropriété

Les charges sont les dépenses faites par le Syndicat des Copropriétaires pour l’entretien de l’immeuble, elles constituent une créance du Syndicat des Copropriétaires sur chaque copropriétaire pris individuellement.
Les charges sont définies comme les sommes dues après l’approbation de comptes, avant on parle de provisions.
On distingue principalement les charges communes générales et les charges spéciales. Dans le cas des résidences services, il peut exister un régime supplémentaire de charges.
La distinction entre ces types de charges existe pour permettre un critère de répartition différent.
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Charges afférentes aux résidences services

Elles portent sur la fourniture de services à la personne:
Soit il s’agit de charges fixes, elles sont réparties en fonction de l’utilité relative à chaque lot.
Soit il s’agit de consommable répartis à la consommation (exemple : plaquette de beurre).
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Charges communes générales

Frais entraînés par la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.
Ces frais ou charges sont en général répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété et en tout cas, obligatoirement, en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation de chaque lot (sans qu’il soit tenu compte de son utilisation) : Tantièmes de charges.
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Charges communes spéciales

Ce sont les dépenses afférentes aux services collectifs et éléments d’équipement communs.
Elles doivent être réparties en fonction du critère de l’utilité que ses services ou ses équipements présentent pour le lot concerné. L’article 10, au caractère impératif, définit les charges communes spéciales.
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Conseil Syndical

Le Conseil Syndical de copropriété est composé des copropriétaires élus en Assemblée Générale, pour assister et contrôler la gestion du Syndic.
A titre individuel le copropriétaire membre du Conseil Syndical n’a aucun droit supplémentaire aux autres copropriétaires, si ce n’est l’accès aux comptes une fois par an.
Le Conseil Syndical peut avoir connaissance de tous les documents concernant la vie de la copropriété.
Le Conseil Syndical est l’organe que le législateur privilégie de plus en plus.
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Etat descriptif de division

L’état descriptif de division est un document de nature administrative, dressé pour les besoins de la publicité immobilière, la Cour de Cassation, dans ses décisions passées ne lui reconnaît aucune valeur contractuelle.
C’est le document qui divise l’immeuble en lot : numéro de lot, situation et description, tantième de charges générales, tantièmes de charges spéciales.
Il doit contenir un tableau récapitulatif.
Note : la description de l’état descriptif n’est pas contractuel : ex « une librairie » permet de tenir un commerce autre qu’une librairie.
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Lot de copropriété

Le lot de copropriété est ce que possède le copropriétaire. Chaque lot comprend une fraction d’immeuble qui appartient en propre au copropriétaire, cette fraction s’appelle la partie privative du lot.
Le lot comprend également une quote-part des parties communes de l’immeuble.
Si l’un des deux éléments fait défaut, il n’y a pas de lot de copropriété. En particulier il n’y a pas de notion de « lot de jouissance ».
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Majorité Article 24

Majorité de droit commun ou majorité relative : on ne compte que les voix des copropriétaires « Pour ».
Pour être adoptée, une décision doit recueillir la majorité des voix exprimées à l’Assemblée Générale. Les abstentions ne sont pas prises en compte.
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Majorité Article 25

Majorité absolue, c’est la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires qu’ils soient présents ou non à l’Assemblée Générale.
Hypothèse de a à n :
Election du Syndic, des membres du Conseil Syndical, mandat donné à un copropriétaire pour agir au nom du Syndicat des Copropriétaires.
Note : La majorité « article 25 » est un peu la majorité fourre tout, pour faire passer idée à la mode, le législateur a tendance à rajouter un alinéa dans cet article.
Les derniers venus sont : Grenelle, prise électrique des parkings, sécurité, la fermeture de l’immeuble « le digicode ».
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Majorité Article 25 – 1

Majorité de repêchage de l’article 25.
Si la résolution recueille moins du tiers des voix, on doit re-convoquer dans les trois mois une nouvelle Assemblée Générale, pour voter à la majorité article 24.
Si la résolution recueille plus du tiers des voix, l’Assemblée Générale procède à un nouveau vote à la majorité de l’article 24, sauf décision contraire de l’Assemblée Générale. Si l’Assemblée Générale décide de ne pas revoter, la résolution ne pourra être reproposée qu’à une autre Assemblée Générale à la même majorité.
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Majorité Article 26

Double Majorité car Il faut cumuler deux majorités. Les deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires représentant plus de la moitié en nombre des copropriétaires.
L’article 26 prévoit une majorité de repêchage (introduit par la Loi Rocard), pour les travaux d’amélioration uniquement.
Si lors du premier vote, on a la majorité en nombre des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix présentes ou représentés on peut voter à nouveau à la même majorité lors d’une nouvelle Assemblée Générale.
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Partie commune ou Parties communes

Partie(s) de l’immeuble en indivision forcée entre tous les copropriétaires ou certains d’entre eux. L’article 3 de la Loi du 10 juillet 1965 – article supplétif – définit les partes communes.
Les parties communes appartiennent indivis aux copropriétaires, sont réparties en tantièmes (et non pas en millièmes…) de copropriété.
Note : la tendance est de multiplier les parties communes spéciales. Il existe une partie commune indivise obligatoire : le sol, dans sa « plénitude ». Les arbres sont parties communes, les fleurs, les plantes du jardin sont parties privatives.
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Partie privative ou Parties privatives

Parties de bâtiment ou de terrain qui sont la propriété exclusive du copropriétaire et dont il a l’usage exclusif.
Par exemple : les combles, s’il y a une trappe pour y accéder uniquement par mon appartement, c’est une partie privative.
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Règles de majorité en Assemblée Générale

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Règlement de Copropriété

Le Règlement de copropriété est un: document qui doit être établi préalablement à la mise en copropriété de l’immeuble.
Ce document détermine les droits et obligations des copropriétaires, fixe la répartition des charges, et recopie le texte de la Loi pour tous les textes impératifs.
Juridiquement, le Règlement de Copropriété est un contrat d’adhésion qui fixe les relations entre les copropriétaires.
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Syndic

Le Syndic de copropriété est le mandataire légal de la copropriété. Disposer d’un Syndic est une obligation légale pour toute copropriété.
Le Syndic peut être un Syndic professionnel, un Syndic bénévole (un copropriétaire –  il peut demander une indemnité) ou un Président de Syndic dans le cas d’un Syndicat de Copropriété coopératif.
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Syndicat des Copropriétaires

C’est l’ensemble des copropriétaires sans exception.
Le Syndicat des Copropriétaires est une personne morale, elle ne donc peut agir que dans la limite de son objet.
Elle est chargée de l’administration et de la conservation des parties communes.
A retenir : Le Syndicat des Copropriétaires ne possède pas de partie commune.
Le Syndicat des Copropriétaires est un organe de gestion, ce n’est pas un copropriétaire.
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Tantièmes de charges

Indices propres à chaque copropriété et servant à la répartition relative des charges entre les copropriétaires.
L’indice est calculé différemment suivant la typologie des charges : charges communes générales, charges communes spéciales, ou charges afférentes aux résidences services.
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Tantièmes de copropriété

Nombre de voix dont chaque copropriétaire dispose personnellement pour voter en Assemblée Générale.
Les tantièmes de copropriété sont calculés librement.
L’article 5 de la loi du 10 Juillet 1965, article supplétif, prévoit que les tantièmes de copropriété sont répartis en fonction de trois critères : la consistance, la situation et la superficie de chaque lot.
En pratique le géomètre se base d’abord sur la superficie, puis sur la consistance (hangar, appartement, cave…), puis la situation (exposition au nord, à l’est… , l’étage…).
Note : ne faut pas confondre les tantièmes de copropriété avec les tantièmes de charges.
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