Compte-rendu de la réunion du Conseil Syndical du 26 novembre 2025 en présence de Frédéric Chaiban, Syndic

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Présents : Pauline, Roland, Denis, Stéphane, Hervé, Gérald

Excusés : Catherine, Jean-Michel, Jean-Claude, Camille, Julien, Nicolas, Cyril

1/ Travaux votés en Assemblée Générale
– DTG (Diagnostic Technique Global) : le nombre minimum de questionnaires requis pour garantir le financement par l’Agence Parisienne du Climat a été atteint. Nous attendons maintenant le rapport complet.

2/ Sujets en cours
– Portes automatiques : la maintenance des nouvelles portes automatiques installées l’année dernière pour l’accès au hall côté Netter, nous a coûté environ 2 000€ cette année. Nous attendrons donc d’avoir un peu plus de recul avant de lancer d’autres automatisations.
– VMC : Suite à la mise en place du contrat avec Batiservices qui prévoit le remplacement de nouvelles VMC d’origine sur 5ans, la première a déjà été changée
– Signalisation bâtiments A et B : il sera étudié la mise en place d’une signalisation des bâtiments A et B afin de permettre aux visiteurs de s’orienter plus facilement. Le problème ne se pose pas aux bâtiments C dans la mesure où il y a 3 adresses postales distinctes.
– Signalisation Hôpital : En attendant une signalisation plus complète pour l’accès à l’hôpital côté Netter, une plaque faite par le serrurier a été posée sur le portillon côté rue.
– Ascenseurs Bâtiment A : Les réglages ont été faits dans les ascenseurs afin qu’il n’y ait plus de décalage important entre l’ascenseur et le palier à chaque étage.
– Aménagement locaux vélos : Un état des lieux des vélos a été dressé. Il y a aujourd’hui 108 vélos dans la copropriété dont 85 avec des pneus dégonflés. Le local à vélos du B4 est déjà optimisé. Ceux du B2 et du B3 peuvent être optimisés. Ceux du C6 et du C7 seront aménagés avec des racks ou des crochets en hauteur afin de faciliter le rangement. 2 locaux à vélos au 2ème sous-sol pourraient être ouverts afin de gagner un peu de place. Un devis va être établi à cet effet. Il est demandé aux propriétaires des vélos cargo de ne pas mettre leur vélo dans les locaux en rez-de-chaussée, ils peuvent stationner leur vélo sur leur emplacement de parking ou dans les locaux à vélos ouverts en sous-sol. Une nouvelle campagne d’identification des vélos sera mise en place pendant plusieurs mois, les
vélos non identifiés seront retirés.
– Joints des entrées extérieurs : le devis de 960€ pour la réfection des joints entre les pierres dans les entrées extérieures côté Netter et côté Voûte a été validé. Ces travaux nous permettront d’éviter de futures infiltrations dans nos sous-sols.
– Rampe intérieur C5 : le devis de 1 900€ a été validé pour réaliser la rampe intérieure du C5 afin de faciliter le passage des poussettes, vélos, fauteuils roulants dans le hall du C5.
– Réparation tombant 70 Netter : la copropriété voisine nous a signalé des chutes de morceaux de béton du rebord de notre toiture (le tombant). 2 devis ont été établis pour la réparation. Nous avons validé le devis de Batéi à 6 132€ pour exécuter les travaux rapidement.
– Sécurité : nous sommes toujours dans l’attente d’un devis pour compléter notre système de vidéosurveillance avec la mise en place de nouvelles caméras côté Voûte et côté Netter pour sécuriser les entrées extérieures.

3/ Dépenses & budget
– La vérification des comptes a été réalisée au cabinet du syndic le 25 novembre par le Conseil Syndical
– Nous avons à peu près réussi à tenir le budget courant car nous clôturons l’année avec 505.189€ dépensés pour un budget de 503 000€.
– La coupure EDF qui a eu lieu fin 2024, nous avait causé quelques dégâts sur nos équipements (VMC, chaufferie). Ces réparations imprévues seront financées par le fonds ALUR à hauteur de 17 877€. Cela sera ratifié à l’AG de janvier
– Nous clôturons les comptes travaux (curage, locaux poubelles, étanchéité) avec un crédit de 5 000€
– Chauffage : nous avons dépassé de 13% le budget chauffage pour une période de chauffe allant du 10/10/24 au 28/04/25. Pour maintenir le budget, cela impliquerait de réduire de 26 jours la période chauffe à température égale.
– Concernant les dépenses d’électricité, nous avons économisé 4 000€, cela est en partie dû à un remboursement d’EDF (bouclier tarifaire). Nous continuons également à réduire notre consommation d’électricité puisque nous avons dépenser 7 000 kWh en moins par rapport à l’année précédente.
À titre d’information, en 2013 nous avions dépensé 167 000 kWh pour un total de 19 000€ tandis que cette année nous sommes en dessous de 93 000 kWh pour un total de 25 000€. Depuis 2013, nous avons donc réduit de 44% notre consommation malgré cela nos dépenses d’électricité ont augmenté de 32% en raison de l’augmentation tarifaire.
– Nous avons fixé le budget du prochain exercice à 509 000€.

4/ Travaux à prévoir pour la prochain AG
– L’AG aura lieu le 28 janvier 2026
– Infiltrations sous-sol, 1er niveau, place 15 : ces infiltrations proviendraient des maçonneries autour des bouches de ventilations du parking qui ne sont pas étanches. Un devis a été établi pour un montant de 22 000€.
– Réfection étanchéité muret garage Audi : un devis a été établi pour un montant de 17 000€. Ces travaux sont importants car ils me permettent de préserver l’étanchéité du sous-sol.
– Contrôle d’accès et interphones : le devis d’environ 17 000€ proposé l’année dernière reste valable. Il faudra ensuite compter un abonnement annuel de 3 000€ / an pour l’ensemble des interphones. Cela correspond à 1,50€ / mois / copropriétaire.
Il est rappelé qu’un module individuel peut être mis en place pour les copropriétaires qui ne souhaitent pas utiliser portable, tablette, ou fixe personnel. Une réunion d’information a été organisée le 26/11 avec Intratone afin de présenter les différentes solutions. Une seconde réunion sera proposée avant l’AG afin de répondre aux dernières questions.
En complément, nous devons mettre à jour nos centrales Vigik car certaines sont en 2G/3G ce qui signifie qu’à partir de décembre 2026, aucune mise à jour ne sera possible et à partir de 2030 nous aurons l’obligation d’avoir des centrales compatibles avec Vigik+. Cette nouvelle réglementation permettra de donner un accès personnel à chaque facteur et de limiter l’accès aux copropriétés. Le devis établit pour cette seconde partie est de 14 000€.

Prochaine réunion du Conseil Syndical le mercredi 4 février à 19h.

Compte-rendu de la réunion du Conseil Syndical du 17 septembre 2025

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Présents : Pauline, Catherine, Roland, Denis, Jean-Michel, Jean-Claude, Stéphane, Julien
Excusés : Camille, Hervé, Gérald, Nicolas, Cyril

1/ Travaux votés en Assemblée Générale
– Sous-faces balcons : Les travaux sont terminés. L’ensemble des sous-faces prévues ont été reprises. Un devis complémentaire de 632,50€ a été validé suite à la découverte d’un désordre non identifié initialement. Il reste la reprise des casquettes au bâtiment C suite à la purge des épaufrures réalisées l’année dernière.
– Curage des descentes d’eau : Le curage des descentes horizontales et verticales est terminé.
– DTG (Diagnostic Technique Global) : grâce à nos gardiens qui ont fait remplir les questionnaires aux résidents, nous avons presque obtenu le nombre minimum de questionnaire requis pour garantir le financement par l’Agence Parisienne du Climat. Nous devrions attendre le nombre requis d’ici la fin du mois de septembre et ainsi avancer dans la réalisation du DTG.

2/ Sujets en cours
– Etat des lieux VMC : afin de lisser les dépenses de remplacement des 5 VMC d’origine encore en fonctionnement, nous avons signé un contrat avec Batiservices sur 5 ans qui prévoit le remplacement de ces 5 VMC pour un montant annuel de 7 000€. Cela nous permet de lisser la dépense sur 5 ans. Chaque année, une VMC sera remplacée par l’entreprise sans attendre son disfonctionnement car cela crée des nuisances lorsque cela se produit. En effet, en cas de panne, le temps de commander les pièces de remplacement, les logements sont souvent privés de ventilation pendant plusieurs semaines. La première VMC identifiée comme la plus faible, sera remplacée avant la fin de l’année.
– Ascenseurs Bâtiment A : il reste des réglages à faire dans les ascenseurs du bâtiment suite au changement de câbles qui ont eu lieu. En effet, il y a parfois une marche importante entre l’ascenseur et le palier ce qui peut amener à faire trébucher les occupants. La société de maintenance des ascenseurs a été mandatée à cet effet.
– Panneau indicateur Hôpital : Depuis l’arrivée de l’hôpital dans les locaux commerciaux côté Netter, nos gardiens retrouvent de nombreux patients perdus dans notre hall. Au-delà de la présence de personnes dans notre résidence, cela contribue à un fonctionnement important de notre porte automatique. Nous avons demandé à de nombreuses reprises à l’hôpital de mettre un place un panneau indicateur pour éviter cela, nos demandes étant été sans réponses, nous avons décidé d’acheter nous-mêmes ce panneau sur pied et de l’installer à nos frais car cela représente environ 50€.
– Aménagement locaux vélos bâtiment C : il va être étudier la mise en place de rack à vélos dans les 3 locaux du bâtiment C afin de faciliter le rangement et la circulation.
– Plans d’évacuation : suite au passage annuel de l’entreprise Bouvier pour la sécurité de nos parkings, ils ont identifié que nos plans des sous-sols n’étaient plus à jour. Un devis de 1 700€ a été établis pour la réfection des 9 plans que nous avons. Nous allons faire des devis concurrents. Cette dépense sera réalisée cette année s’il nous reste du budget sinon nous la passerons sur le budget de l’année prochaine.
– Paillassons : les paillassons abimés seront remplacés après la fin des travaux des changements de fenêtres.
– Joints des entrées extérieurs : un devis a été établi à 960€ pour la réfection des joints entre les pierres dans les entrées extérieures côté Netter et côté Voûte. Ces travaux seront réalisés sur le prochain exercice et nous permettront d’éviter de futures infiltrations dans nos sous-sols.
– Rampe intérieur C5 : Il restait une rampe qui n’avait pas été refaite au bâtiment C5 afin de faciliter le passage des poussettes, vélos, fauteuils roulants dans le hall du C5. Un devis a été établi pour un montant de 1 900€. Ces travaux seront réalisés sur le prochain exercice.

3/ Suivi du budget
– A date, les dépenses s’élèvent à 489.000€ pour un budget de 503 000€.
– Concernant le chauffage, nous avons dépassé le budget prévu de 155 000€ et sommes à 172 000€. Nous évoquerons lors de l’AG les leviers que nous avons pour garantir de limiter les dépenses sur ce poste à savoir : retarder le démarrage du chauffage, anticiper l’arrêt du chauffage et/ou baisser légèrement le chauffage.
– La revue des comptes est prévue pour fin octobre/début novembre dès que les comptes auront été clôturés.

4/ Travaux à prévoir pour la prochain AG
– Infiltrations sous-sol, 1er niveau, place 15 : ces infiltrations proviendraient des maçonneries autour des bouches de ventilations du parking qui ne sont pas étanches. Un devis a été établi pour un montant de 22 000€.
– Réfection étanchéité muret garage Audi : un devis a été établi pour un montant de 17 000€.
– Contrôle d’accès et interphones : le devis présenté l’année dernière sera actualisé et complété avec le changement de tous les contrôles d’accès à la résidence. En effet, une grande partie de nos lecteurs de badges sont en 3G et leur maintenance sera arrêtée fin 2026 par conséquent nous devrons prévoir leur remplacement. Les nouvelles platines d’interphone permettent de changer ces lecteurs pour un moindre coût car elles incluent la possibilité de relier jusqu’à 4 lecteurs de badges chacune.
La solution d’interphone que nous présenterons cette année devrait pouvoir satisfaire chacun car plusieurs options seront possibles :

  1. Un module vidéo Intratone semblable à un téléphone mobile fourni par Intratone avec une carte SIM prépayée. Ce module devra être branché sur l’électricité dans le logement. Ce module aura un usage dédié pour l’interphone. L’avantage est qu’il comprend la vidéo et qu’il peut être installé n’importe où dans votre appartement. Le wifi n’est pas nécessaire pour utiliser ce module. Ce module sera payant pour ceux souhaitant le faire installer.
  2. Appareil personnel dédié : un téléphone portable dédié ou une tablette dédiée pourront être utilisés comme interphone. Il suffira d’installer l’application sur votre appareil et de le brancher sur votre wifi. Cet appareil restera dans votre logement et permettra de remplacer le combiné de l’interphone.
  3. Téléphone portable : l’installation de l’application sur le téléphone portable permet l’usage de l’interphone de manière immédiate et à distance.
  4. Téléphone fixe : il sera possible d’utiliser un téléphone fixe comme interphone. En effet, lorsque quelqu’un sonnera à l’interphone, le fixe sonnera et comme pour une conversation téléphonique, un échange sera possible avec le visiteur. Il sera ensuite possible de lui ouvrir en apant sur les touches du combiné (par exemple en tapant 1 pour ouvrir)

A noter, que ces 4 solutions seront cumulables selon vos besoins.
L’avantage est qu’à partir de l’application, il sera possible de gérer facilement qui peut avoir l’usage de l’interphone à partir des numéros de téléphone.
Nous organiserons 1 ou 2 sessions de démonstration dans la résidence avant l’AG afin que les copropriétaires puissent poser leurs questions au fabricant et comprendre le fonctionnement.
– Sécurité : un devis va être établi pour la mise en place de nouvelles caméras côté Voûte et côté Netter pour sécuriser les entrées extérieures. Il a été évoqué la mise en place de lecteur de badges à l’entrée des portes d’escalier et dans les ascenseurs afin de limiter l’accès aux étages. Cette solution n’a pas été retenue pour le moment car au-delà du coût, cela n’a pas été jugé nécessaire pour le moment dans la mesure où il y a déjà 1 ou 2 accès sécurisés selon l’heure de la journée.
– Portes automatiques : Il ne sera pas mis de nouvelles portes automatiques à l’ordre du jour cette année. En effet, bien que nous ayons eu de nombreux retours positifs à ce sujet, nous avons eu de nombreuses maintenances et réglages à faire cette année sur celles installées. Nous attendons d’avoir plus de recul pour en mettre de nouvelles en place.
– Boîtes aux lettres : il a été évoqué le remplacement des boîtes aux lettres. Cela n’est pas une priorité dans la mesure où il s’agit principalement de problème de serrures. Ces serrures se trouvent dans le commerce et peuvent facilement être changées par les copropriétaires.

Prochaine réunion du Conseil Syndical le mercredi 26 novembre à 19h.